Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) en France sont gérés par une diversité d’acteurs dont les profils varient selon qu’il s’agisse du secteur public, du privé associatif ou du privé commercial. Cette variété de propriétaires influence non seulement la gestion des structures, mais aussi les conditions d’accueil et les tarifs appliqués. Aujourd’hui, les EHPAD en France représentent un parc de plus de 7 400 établissements capables d’accueillir près de 610 000 résidents. Les grands enjeux liés à la propriété des EHPAD incluent :
- La distinction entre secteur public et secteur privé, avec une part importante détenue par les associations et fondations à but non lucratif.
- La concentration du secteur privé commercial autour de quelques grands groupes qui contrôlent plus de la moitié des établissements commerciaux.
- L’implication d’investisseurs financiers et de fonds d’investissement dans la détention des groupes privés d’EHPAD.
- Les modalités diverses de propriété immobilière, qui distinguent souvent entre exploitants et propriétaires des murs.
- Les enjeux liés à la transparence et à l’incidence de ces structures de propriété sur la prise en charge des résidents.
Ces éléments permettent de mieux comprendre les dynamiques à l’œuvre dans le paysage français des maisons de retraite dépendantes, un secteur en pleine évolution à la veille de 2026.
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Répartition des propriétaires des EHPAD en France : un paysage diversifié entre public, associatif et privé
La majorité du parc français d’EHPAD est détenue par des acteurs publics et associatifs, tandis que le secteur privé commercial occupe une place moindre mais structurée.
- Public : Les établissements dépendant des conseils départementaux, des communes ou du secteur hospitalier représentent environ 275 900 places, réparties dans des structures souvent anciennes et situées particulièrement en zones rurales.
- Privé non lucratif : Associations, fondations, mutuelles ou coopératives gèrent environ 173 100 places. Cette économie sociale et solidaire joue un rôle majeur dans l’offre d’hébergement spécialisée.
- Privé commercial : Ce segment concentre environ 124 100 places, soit quelque 20 % du parc. Ces établissements sont souvent plus récents et implantés en zone urbaine avec un profil financier dynamique.
La répartition par type d’établissement s’accompagne d’une forte concentration dans le secteur privé commercial, où cinq groupes majeurs dominent :
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- Clariane
- Emeis (anciennement Orpea)
- DomusVi
- Domidep
- Colisée
En 2022, ces cinq acteurs contrôlaient environ 1 017 EHPAD, soit 56 % des établissements commerciaux et près de 60 % des lits dans ce segment, représentant plus de 13 % de l’ensemble des résidents en France.
Un exemple chiffré : la domination des groupes privés majeurs en France
Pour illustrer ce poids, Colisée affichait en 2025 un chiffre d’affaires de 1,7 milliard d’euros avec 20 000 salariés en Europe. Emeis a réalisé 3 milliards d’euros, et DomusVi valorisé à 4,3 milliards d’euros détient environ 260 établissements avec plus de 21 000 lits en France.
L’importance financière de ces acteurs traduit une gestion professionnelle et organisée, souvent soutenue par des fonds d’investissement ou des institutions financières publiques et privées.
La propriété immobilière des EHPAD : une complexité entre exploitants, foncières et investisseurs
La structure de propriété d’un EHPAD va bien au-delà de l’enseigne visible au quotidien. Elle mêle généralement plusieurs niveaux :
- Les sociétés civiles immobilières ou foncières sont propriétaires des bâtiments et encaissent des loyers.
- Les filiales d’exploitation emploient le personnel, gèrent la structure et assurent la prise en charge des résidents sans posséder les murs.
- Les holdings centralisent les participations, les emprunts et redistribuent les dividendes.
- Les prêteurs et fonds d’investissement peuvent détenir la dette ou les parts du capital, influençant la gouvernance.
- Depuis 2024, des foncières cotées en Bourse, comme Cofinimmo ou Icade Santé, multiplient les achats d’immeubles d’EHPAD, augmentant la séparation entre propriétaires et exploitants.
Dans certains cas, des montages financiers dits sale & leaseback sont pratiqués : le groupe exploitant vend les murs à un investisseur mais continue d’exploiter le site comme locataire. Cette opération injecte des liquidités instantanées mais alourdit les charges d’exploitation par le paiement du loyer.
L’impact de la structure immobilière sur la gestion financière des maisons de retraite
Chaque étage de cette organisation prélève sa part sur les recettes issues des familles et des financements publics, ce qui peut impacter la marge de manœuvre pour l’amélioration des soins. Par exemple, la dette reconfigurée de Colisée a été ramenée de 1,8 milliard à 1,2 milliard d’euros en 2026, après une procédure judiciaire impliquant ses créanciers devenus actionnaires.
Qui sont précisément les principaux propriétaires des grands groupes d’EHPAD en 2026 ?
Voici un aperçu actualisé des actionnaires majeurs dans les cinq groupes privés commerciaux les plus influents :
| Groupe | Principaux propriétaires | Part de capital détenue |
|---|---|---|
| Clariane | Ker Holding (27,24 %), Predica (filiale Crédit agricole Assurances, 25,91 %) | 53 % cumulée |
| Emeis | Caisse des dépôts, CNP Assurances, MAIF, MACSF Épargne Retraite | 50,21 % fin 2025 |
| DomusVi | Yves Journel (fondateur) et ICG (britannique) | 50 % chacun (2024) |
| Domidep | Fonds d’investissement I Squared Capital Advisors (USA) | Contrôle indirect confirmé 2026 |
| Colisée | Créanciers et fonds (Blackstone, KKR, CVC Credit, Pimco, HIG Capital) | 100 % depuis avril 2026 |
Ce tableau illustre la forte présence de fonds d’investissement internationaux au contrôle des groupes privés, parfois associés à des institutions publiques ou mutualistes, comme c’est le cas d’Emeis avec la Caisse des dépôts.
L’État et les assureurs dans le capital d’Emeis : un rôle pivot
Emeis représente un cas particulier où une part significative du capital est détenue par des acteurs publics et mutualistes. Avec plus de 50 % des actions et 56 % des droits de vote, ces partenaires influencent la gouvernance de ce groupe à fort chiffre d’affaires. En 2026, la présidence a été confiée à Olivier Dussopt, ancien ministre, illustrant l’importance de la dimension étatique dans la gestion des EHPAD privés.
Impact des propriétaires sur la qualité de la prise en charge et les conditions d’accueil
Les différences entre établissements publics, associatifs et privés commerciaux se traduisent aussi dans les caractéristiques des EHPAD :
- Tarifs : En 2022, une place dans les EHPAD des grands groupes privés coûtait en moyenne 98 euros par nuit, contre 89 euros dans les autres établissements privés commerciaux.
- Personnel : Les cinq grands groupes comptaient en moyenne 60,2 équivalents temps plein pour 100 résidents, contre 62,7 dans d’autres établissements commerciaux et 72,9 dans le public hospitalier.
- Accessibilité : 19 % des places dans ces groupes étaient habilitées à l’aide sociale à l’hébergement, alors que la moyenne nationale atteignait 81 %.
- Confort : Ces EHPAD proposaient en moyenne 90 chambres individuelles pour 100 résidents, un taux supérieur aux autres catégories d’établissements.
Ces données reflètent une tendance à privilégier un confort matériel plus élevé dans les grandes chaînes privées, avec un encadrement légèrement inférieur et une accessibilité sociale moindre. Ces différences doivent être considérées avec prudence, car elles résultent de choix stratégiques propres à chaque gestionnaire.
